TEMLİKEN TESCİL İSTEMİ – ARSA MALİKİ İLE YÜKLENİCİ ARASINDA DÜZENLENEN İNŞAAT SÖZLEŞMESİ GEREĞİNCE YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM TEMLİK ALINMASINA DAYALI OLARAK AÇILAN TAPU İPTÂLİ VE TESCİL DAVALARINDA ÖNCELİKLE YÜKLENİCİNİN EDİMİNİ ( ESERİ MEYDANA GETİRME VE TESLİM BORCUNU ) YERİNE GETİRİP GETİRMEDİĞİNİN, ARDINDAN SÖZLEŞME HÜKÜMLERİNDEKİ İSKAN KOŞULU ( OTURMA İZNİ ) V.S. DİĞER BORÇLARINI İFA EDİP ETMEDİĞİNİN AÇIKLIĞA KAVUŞTURULMASI ZORUNLUDUR

• TEMLİKEN TESCİL İSTEMİ – ARSA MALİKİ İLE YÜKLENİCİ ARASINDA DÜZENLENEN İNŞAAT SÖZLEŞMESİ GEREĞİNCE YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM TEMLİK ALINMASINA DAYALI OLARAK AÇILAN TAPU İPTÂLİ VE TESCİL DAVALARINDA ÖNCELİKLE YÜKLENİCİNİN EDİMİNİ ( ESERİ MEYDANA GETİRME VE TESLİM BORCUNU ) YERİNE GETİRİP GETİRMEDİĞİNİN, ARDINDAN SÖZLEŞME HÜKÜMLERİNDEKİ İSKAN KOŞULU ( OTURMA İZNİ ) V.S. DİĞER BORÇLARINI İFA EDİP ETMEDİĞİNİN AÇIKLIĞA KAVUŞTURULMASI ZORUNLUDUR

KARAR : Dava temliken tescil talebine ilişkin olup, ilk derece mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen kararın taraflarca istinaf edilmesi üzerine …Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi tarafından davanın kısmen kabulüne dair verilen karar, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı … davasında 23.07.1998 tarihli gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalı şirketin inşa ettiği … isimli iş merkezinin 1. katında bulunan ve 10/6474 arsa paylı, 258 numaralı bağımsız bölümü satın aldığını, iş merkezinin 15.03.2012 tarihi itibariyle hizmete açıldığını, satın aldığı iş yerinin kendisine teslim edilmediği gibi davalı tarafından kiraya verildiğini belirterek … ili, Kültür Mahallesi 11 ada 29 parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde davalı adına olan bağımsız bölümlerden ifayı gerçekleştirecek şekilde bir bağımsız bölüme ait irtifak payının adına tesciline, ifa mümkün olmadığı takdirde satın almış olduğu bağımsız bölümün rayiç bedelinin belirlenerek bu bedelin 500,00 TL’sinin iş merkezinin faaliyete geçtiği tarih olan 15.03.2012 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte tahsiline, iş merkezinin faaliyete geçtiği tarih ile dava tarihi arasında yoksun kaldığı kira bedelinin şimdilik 500,00 TL’sinin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte tahsiline, taleplerinin kabul görmediği takdirde satış bedeli olarak ödenen 57.500 Alman markı karşılığı 28.750,00 Euro’nun satın alınan dükkanın rayiç değerine oranlanarak ödeme tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı savunmasında taşınmazın tamamının mülkiyetinin kendilerine ait olmadığını, mülkiyeti dava dışı …Belediyesi’ne ait olan taşınmaz üzerinde, belediye ile dava dışı … İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında düzenlenen 18.08.1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile … İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. tarafından inşaata başlandığını, müteahhidin inşaata devam etmemesi üzerine bu kez, …Belediyesi ile yine dava dışı …İnşaat San ve Tic. Ltd. Şti. arasında 31.07.1997 tarihli sözleşme ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin devredildiğini, belediyenin bu aşamada müteahhide düşen kısımları tapuda devretmediğini, mülkiyetin tamamının …Belediyesi’nde olduğunu, daha sonra …Belediyesinin taşınmazda kendisine ait olan bölümleri ihale yoluyla kendilerine sattığını, yapı da müteahhit hissesine düşen kısımların ise sözleşme ile kendilerine devredildiğini, davacının sözleşmesinin dava dışı …İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti. ile aralarında düzenlenip kendileri ile davacı arasında herhangi bir sözleşme bulunmadığını, kendilerinin dava dışı …İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti. ile …Belediyesi arasındaki sözleşmeyi devir aldıklarını açıklayarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

İlk derece mahkemesince davacı ve dava dışı …arasında düzenlenen 23.07.1998 tarihli satış sözleşmesine konu bağımsız bölümün yapıldığı inşaatta arsa sahibi dava dışı …Belediyesi ile yine dava dışı …İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 01.06.2010 tarihli Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Devir Sözleşmesi ile davalıya devredildiği, davacının dayandığı 23.07.1998 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi’nin 01.03.2012 tarihli kat irtifakının kurulması ile imkânsız hale gelmesi nedeniyle davacının 29 parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde davalı adına olan bağımsız bölümlerinden aynen ifayı gerçekleştirerek şekilde bir bağımsız bölüme ait irtifak payının adına tesciline ilişkin davasının reddine, davacının uyuşmazlık konusu taşınmazın rayiç bedeli üzerinden alacak istemi yönünden davasının kısmen kabulüyle 139.887,60 TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının uyuşmazlık konusu taşınmazın mahrum kalınan kira parasının tahsiline ilişkin davasının reddine, davacının 57.500,00 Alman markı karşılığı 28.750,00 Euro’nun dükkanın rayiç değerine göre oranlanarak tahsili talebinin reddine karar verilmiştir.

Bu kararın taraflarca istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesi tarafından davacının taşınmaz mülkiyetini değil tazminat isteyebileceği olgusunun davanın açıldığı 21.10.2015 tarihinden sonra ortaya çıktığından ödenmesi gereken tazminat miktarının taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerine göre bulunması gerekeceği sonucuna varılarak davalının başvurusunun esastan reddi ile davacının istinaf başvurusunun kabulüyle davacıların 29 parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde davalı adına olan bağımsız bölümlerinden aynen ifayı gerçekleştirerek şekilde bir bağımsız bölüme ait irtifak payının adına tesciline ilişkin davasının reddine, davacıların uyuşmazlık konusu taşınmazın rayiç bedeli üzerinden alacak istemi yönünden davasının kabulü ile; 174.300,00 TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının uyuşmazlık konusu taşınmazın mahrum kalınan kira parasının tahsiline ilişkin davasının reddine, davacının 57500 Alman markı karşılığı 28750 Euro’nun dükkanın rayiç değerine göre oranlanarak ödeme tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte tahsili talebinin reddine karar verilmiştir.

Dosya kapsamına göre dava dışı …Belediyesi ile dava dışı … Ltd Şti. arasında ilk kez 18.08.1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği, bundan sonra … Ltd Şti. ile dava dışı …Ltd arasında 31.07.1997 tarihinde inşaatın yapımının devri sözleşmesinin düzenlendiği, bu devire …Belediyesi’nin muvafakat ettiği, 01.06.2010 tarihinde ise bu kez …Ltd Şti. ile davalı …Ltd Şti. arasında devir sözleşmesi düzenlendiği bu devire de belediyenin muvafakat verdiği, davacının ise dava dışı …Ltd Şti. ile aralarında 23.07.1998 tarihinde düzenlenen gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu taşınmazı satın aldığı anlaşılmaktadır.

Davacının talebi temliken tescil talebine ilişkin olup, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptâli ve tescil davalarında öncelikle yüklenicinin edimini ( eseri meydana getirme ve teslim borcunu ) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu ( oturma izni ) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Somut olayda davacı 23.07.1998 tarihli gayrımenkul satış vaadi sözleşmesine dayanarak eldeki davayı açmış olup bu sözleşmenin taraflarının davacı ile dava dışı …Ltd Şti. olduğu anlaşılmaktadır. Eldeki dosyanın davalısı ise dava dışı …İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.’den devir sözleşmesi ile inşaatı devralan yüklenicidir. Bu durumda davada, davacının temliken tescil talebini sözleşmeyi devralan yeni yükleniciye yöneltip yöneltemeyeceğinin belirlenmesi gerekmektedir.

Sözleşmenin devri diğer adıyla sözleşmenin yüklenilmesi için “yüklenme anlaşmasına konu olan borç ilişkisinin devredilebilir nitelik taşıması gerekir. Bir borç ilişkisinin devredilebilirliği, kendisinden doğan hakların ve borçların devredilebilir olmasına bağlıdır. Borç ilişkileri, kural olarak devredilebilir bir nitelik taşırlar. Borçlar Kanunu’nda kendi niteliği gereği devredilemeyen sözleşme ilişkisi bulunmamaktadır.. Taraflar sözleşmenin yüklenilmesini yasaklamış bile olsalar, sonradan bu yasağı kaldırarak sözleşmeyi yüklenilebilir hale getirebilirler” ( Dr. H. Ayrancı Sözleşmelerin yüklenilmesi ( Devri ) Yetkin yayınları basım 2003 sf 95-96 ).

TBK’nın 205/1. maddesi gereğince sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan yada sözleşmede kalan tarafça onaylanan veya önceden verilen izne dayanılarak yapılan ve devredenin devrettiği sözleşmeden doğan taraf olma sıfatıyla birlikte bütün hak ve borçlarının devralana geçiren bir anlaşmadır. Bu yasal düzenlemeye göre aksi taraflarca kararlaştırılmış olmadıkça devralana geçecek olan hak ve borçlar devredilen sözleşmedeki devreden ve sözleşmede kalanın sahip olduğu hak ve borçlardır. Devredenin aynı sözleşme ile ilgili olsa dahi üçüncü kişi ile yaptığı sözleşmeden doğan hak ve borçları önceki yüklenici, devralan ve sözleşmede kalan arasında yapılan devir sözleşmesinde devri alana devredildiği belirtilmiş olmadıkça devralana karşı ileri sürülmesi mümkün değildir. Somut olayda, devir sözleşmesinde devredenin, devredilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca sözleşme dışı üçüncü kişilere karşı üstlendiği borç ve hakların ve yaptığı temliklerin devralana devredildiğine ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Devreden yüklenicinin davacı üçüncü kişi ile yaptığı temlik sözleşmesi nedeniyle devir sözleşmesi kapsamında kalmaması nedeniyle devralan yüklenici sorumlu tutulamayacağından devralan yüklenici hakkındaki davanın reddine karar verilmesi yerine terditli talep olan alacak isteminin kabulüne karar verilmesi doğru olmamış bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının HMK 371. maddesi gereğince BOZULMASINA, ödenenden 5766 Sayılı Kanun’un 11. maddesiyle yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 218,50 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davalıya iadesine, HMK 373/2. madde gereğince dosyanın kararı veren Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi’ne gönderilmesine karardan bir örneğin ilk derece mahkemesine gönderilmesine, 04.06.2020 gününde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi. T.C. YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ – E. 2020/634 – K. 2020/1298 – T. 4.6.2020  – Avukat & Arabulucu Özkan ERTEKİN – www.ertekinhukukk.com.tr